不動産売却時の流れについて

不動産を売る時のスケジュールはどうなりますか?

当ホームページの「ご利用・売却の流れ」でも説明してますが、あらためて書いていきます。
1.売却査定の申込、現地(売却物件)の確認

まずは、数社に査定の依頼をします。ポイントとしては「数社」に依頼する事。

やはり比較をするためにも3社ぐらいには依頼、比較をされた方が客観的に判断が

できるという理由からです。多すぎても混乱しますので、3社ぐらいが1番妥当では

ないかと思います。現地の確認の際には、良い所、悪い所をしっかり見てもらうこと

が大切です。

また、何か不安に思っている事、調べてほしい事等があれば、この時に伝えておきましょう。

2.査定内容の説明を受ける。

数社の業者から査定内容の説明・報告を受けます。それぞれの内容を確認していく

事で、ご自分の物件の価値、状況が客観的に把握できていくと思います。

そして、一緒に売却活動をしていく担当者としてご自身にぴったりくるのかもしっかり

見極める必要があります。

ただ、担当者はすごくいいけど、会社はイケイケの数字至上主義という場合も

よくあります。1社員の担当者であれば、どうしても会社の意向に逆らって仕事は

できません。それこそ自社で売りたいが為に「抱え込み」を平気で指示する会社かも

しれません。よくその業者の考え方なども聞いてみましょう。

価格については、あくまで売主様(あなた)が決めるものです。

希望も含め、価格の根拠をしっかり確認して調整していきましょう。

この時点で、料金が発生したりすることはありませんし、来てもらったから契約しなきゃ

ということはありませんので、気軽に色んな事を相談して検討しましょう。

3.媒介契約の締結

媒介契約には、3種類あります。詳しくは、Q&Aの「媒介契約の種類について」で

説明してます。それぞれにメリット、デメリットがあります。どの方法が、選んだ担当者、

業者に合っているのかを選んでいきましょう。

いよいよ販売活動のスタートです。一応、言っておきますが、まだここでも費用が

かかることはありません。(特別に何か業者に依頼しない限り)

4.販売活動

レインズへの登録、チラシ配布、新聞広告、ネット媒体での広告、ホームページ等々で

購入希望者を募ります。販売活動については、査定報告を受ける際にどういう活動を

してくれるかの確認も忘れずに!活動の状況を、売主様と業者がしっかり共有出来て

いることが基本です。週に1度は担当者と状況を共有する時間を取っていきましょう。

5.条件交渉

購入希望者から購入の申込が入ったら、条件の確認をします。価格、契約、

引渡の時期、手付金の額、要望等を担当者から説明を受け、内容に問題が

なければ先に進んでいく事になります。ここでは、住宅ローンを使って購入される

買主様であれば、ローンの事前審査は通っているのか?の確認を忘れずに!

契約をしたいが為に、ローンが厳しい状態でも申込をしてくる場合はよくあります。

(営業マンは契約件数で考える場合が多い為)

極端なところだと、なかなか売れずに、媒介契約を更新してもらう為に、そもそも

厳しい買主様でも申込を取りローンを理由に契約解除、でも当社は頑張ってますよ

とアピールする会社も稀に存在します。ここまでくるとわかりますが、

やっぱり業者選びがポイントです!

会社の規模、査定価格だけで考えないようにしましょうね。

6.重要事項説明・売買契約の締結

買主様と売主様の同意が取れたら、いよいよ契約へと進みます。

当社では、査定時に調査は行ってますが、さらに契約前に調査、確認し書類の

作成をします。重要事項説明を買主様に行い、問題なければ売買契約締結と

なりますが、できれば事前に売主様は重要事項説明書の確認を担当者に

依頼されることをお勧めします。

買主様へ伝えておきたい事等に漏れがないか、当日の確認などもしておくと

安心して契約日を迎えられます。

7.引渡に向けての準備

無事、契約が済み、買主様の住宅ローンの本審査が通過すれば契約条件に

応じて、引渡の準備です。

解体、測量、ローンが残っている場合は銀行との打ち合わせ、マンションなら

管理組合へ連絡等あります。

引渡日(決済日)は決まってますので遅れが出ないよう、担当者と話し合いながら

進めていきましょう。

 

8.引渡物件確認

契約内容に沿って引渡の準備ができたら、決済前に買主様と現地で物件の

確認をします。売買契約時に、物件状況確認書等で買主様に、物件の状況を

伝えてあるかと思いますので、その内容と食い違いがないか、

契約内容に沿っているかを両者立ち合いのもと確認します。

決済後のトラブル防止と安心して決済に臨めるように、必ず実施していただきたい

部分です。ここで問題がでる場合もありますので、スケジュールには余裕をもって

進めるようにしましょう。

9.決済

いよいよ最後です。司法書士が立会いのもと、残代金を買主様より受け取り、

同時に物件の引渡しを行います。一般的には、買主様の指定する銀行で行います。

準備する書類などが出てきますので、担当者、司法書士に確認しながら準備して

おいて下さい。

また、固定資産税、マンションなら管理費、修繕積立金の日割り精算、解体費用、

測量費用、仲介手数料の支払い等、精算していきます。

 

翌年に確定申告をして仕上げです。売却査定の申込から考えれば、約2~4ヶ月は

期間がかかります。その事を考えても、業者選びで失敗すると、仮にすぐに売れたと

してもなんだかんだとストレスになることも考えられます。

あなたの売却活動が安心、安全に、楽しく気持ちいいものにする為に努力してくれる担当者、業者選びが1番のポイントです。

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