税金について

譲渡取得税って?

個人が、土地や建物を売却して、利益(買った、もらった時より売った時が高く売れた)
が出た場合は、その利益に対して、所得税と住民税がかかります。
この利益の事を「譲渡所得」と呼びます。あくまで、利益(譲渡所得)が出た場合に
かかる税金ですので、利益が出てない場合はもちろん課税されません。

この利益(譲渡所得)は、売却による収入金額(売却額)から、
その売却不動産を買った、もらった時の価額や取得に要した費用(取得費といいます)、
及び売却に要した費用(譲渡費用といいます)を差し引いて計算されます。

この譲渡所得金額から、さらに一定の要件を満たし、特別控除の適用がある場合には、
その特別控除額を控除して求めたものが、税額計算の基礎とされる
「課税譲渡所得金額」と言われるもので、これがプラスであれば課税され、マイナスで
あれば課税されません。
特別控除については、ややこしく感じる部分ですので後述します。

◎計算式

課税譲渡所得金額 = 売却額- 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除

計算式で、課税譲渡所得金額がプラスになった場合は、ここに税率をかけて税額を
計算しますが、ここで税率が所有期間によって分かれます。具体的には、土地建物を
売却した年の1月1日において…

A,所有期間が5年以下(※1)  B,所有期間が5年を超える(※2)

に分かれます。それぞれ、Aを短期譲渡所得、Bを長期譲渡所得として区分されます。
ポイントは、売った年の1月1日現在で判定するところです。

それでは、税率をそれぞれ見てみると…

A(※1)の場合  所得税 30% と  住民税 9%  合計 39%

B(※2)の場合  所得税 15% と  住民税 5%  合計 20%

となってます。

(※)東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に
関する特別措置法の施行にともない、「復興特別所得税」が創設されており、
個人については、平成25 年から平成49 年までの各年分について所得税と併せて
復興特別所得税(所得税額の2.1%)を別途納める必要があります。

よって・・

◎計算式

A(※1), 課税譲渡所得金額 × 39% = 所得税額及び住民税額

B(※2), 課税譲渡所得金額 × 20% = 所得税額及び住民税額

 

ここまでで、譲渡所得税の考え方をお伝えしました。
では、前述の特別控除についてですが、まずご自身が住んでいた住宅や土地売却
により利益が出るか、出ないかでわかれています。

■マイホーム(ご自身が住んでいた住宅や土地)を売った時の特例
□利益が出た場合
・3000万円特別控除
・所有期間10年超の居住用財産(マイホーム)を譲渡(売却)した場合の軽減税率
・特定の居住用財産の買換え特例

□損が出た場合
・居住用財産(マイホーム)の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
・居住用財産(マイホーム)に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

以上の5点ですが、ひとつづつ確認していきます。

 

(1)3000万円特別控除
マイホームを売却し、利益が出た場合にその利益から3000万円の控除が受けら
れるというものです。長期、短期保有に関わらず利用できます。
利益が3000万円までであれば、実質的に課税はされないことになります。

(2)所有期間10年超の居住用財産(マイホーム)を譲渡(売却)した場合の
          軽減税率
売却時の所有期間が、その年の1月1日において10年を超える場合に適用され
ます。よって、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも、さらに低い税率で
計算する軽減税率の特例を受けることができます。
また、3000万円特別控除とセットで利用できます。

・・通常の長期譲渡所得の場合・・

所得税 15% と  住民税 5%  合計 20%

軽減税率が適用されれば・・

3000万円特別控除後の利益(譲渡所得)が

6000万円以下までは

      所得税 10% と  住民税 4%  合計 14%

6000万円を超える部分については

所得税 15% と  住民税 5%  合計 20% 

になります。利益の額次第では、さらに課税額が抑えられますね。

 

(3)特定の居住用財産の買換え特例

(4)居住用財産(マイホーム)の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

(5)居住用財産(マイホーム)に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

この3点については、要件として平成27年12月31日までに譲渡(売却)する
事が必要です。現時点(平成27年12月)では、平成28年度が延長となるのか、
まだ未定のようですので、無いかもしれないことを頭に入れておくことが必要
かもしれません。
平成28年の4、5月ごろにははっきりするのではないかと思います。
様子を見て、当社のQ&Aではご説明したいと思います。
見られた方が、書いてあるから大丈夫だと思われては大変ですので!

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